市況速遞

工商舖全面啟動 大額買賣領風騷
資金市動力澎湃 工商舖下半年價升量穩


資金四出尋出路,加上發展商積極放售旗下的非核心優質物業,在大手放盤供應增多情況下,工商舖物業成為投資者入市對象,今年上半年市場共錄得121宗逾億元的大手成交,帶動整體工商舖總成交金額上揚至820億元,較去年同期上升近六成,反映工商舖前景被全面看好,下半年工商舖表現料會價升量穩;當中商舖表現被看高一線,料會帶動大額買賣交投量上揚。中原(工商舖)預測,今年下半年整體買賣成交宗數及金額分別會上揚至4300宗及900億元水平,租賃成交則會提升至10300宗。
 
大小樓面均具需求 工廈前景看悄
中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示,整體工廈物業買賣交投自去年起見喘定,市場出現價量齊升局面,今年上半年度共錄得約2,119宗成交,成交金額達約197億元;較去年同期分別上升約65%及85%,升幅可觀。而租賃方面,過去一年走勢平穩,租賃宗數半年度計皆在4500宗水平。隨着整體經濟轉型,工業大廈的用途趨向多元化,不論樓面大細的工廈單位於市場上仍有龐大需求。
 
郭氏指出,近年工廈拆售熱潮興起,帶動不少投資者追捧大樓面的工廈單位,在今年半年度錄得15宗工廈逾億元成交個案,個別為逾萬平方呎工廈樓面之成交,當中表現最為積極為資深投資者蔡伯能看好觀塘區工廈市場,斥資1.644億元先後購入觀塘豐利中心1樓及有利中心3樓全層,並有意分拆出售。另邊廂,不少買家傾向購入細價工廈作自用或長線投資,資料顯示,500萬以下的工廈成交量走勢向上揚,造價亦保持穩定。本年上半年共錄得約1,268宗買賣成交,較去年同期上升約68%。如由中原(工商舖)獨家策劃及代理的K系列,最新近觀塘K One East及柴灣K One Island於一星期內已幾近沽清,而宏基資本旗下的Khora銷情亦見不俗,項目涉及單位約289個,至今累售213間。下半年市場將陸續有多個分拆出售的工廈項目推出,預料屆時將推高工廈市場投資氣氛。
 
美利道及啟德地王誕生 甲乙廈呎價幾番破頂
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓表示,根據中原(工商舖)資料顯示,今年上半年共錄得約1,236宗寫字樓買賣成交,對比去年下半年約700宗成交,上升76%;而對比去年同期約375宗更勁升2.3倍;至於2017上半年總成交金額則約368億元,較去年同期上升約26%。今個季度最受關注的兩幅商業地王以理想價沽出,即時令商廈投資氣氛更見熾熱,港島區寫字樓直接受惠,造價直線上升。今年上半年錄得約44宗指標商廈買賣成交,較去年同期的23宗分別上升90%。中環皇后大道中九號14樓01至02室,面積約3,664平方呎,成交價約1.45億元,平均呎價約39,700元,成為全港分層商廈呎價排名之冠。
 
陳氏續稱,市場放售盤源陸續短缺,不少投資者轉移視線至較低水的港島區乙級商廈,令乙廈造價緊隨指標商廈呎價上揚,升值空間更大,買家不惜追價購入優質物業,過去半年間乙級商廈屢錄得新高呎價成交個案。如中環遠東發展大廈17樓04室,面積約517平方呎,以約800萬元易手,平均呎價約15,473元;另灣仔海外信託銀行大廈17樓全層,面積約6,984平方呎,成交價約1.22億元,折合呎價約17,500元,均打破該廈成交呎價的記錄。由於港島寫字樓最貴呎價已迫近4萬元,反觀九龍區商廈平均呎價徘徊於1萬餘元水平,追落後潛力吸引投資者目光,帶動2017上半年九龍區錄得約43宗指標商廈買賣成交,較去年同期上升約86%。
 
舖位交投復甦 投資者頻頻入市
至於舖位市場方面,中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,經過近四年的市場調整後,今年上半年商舖買賣及租賃交投明顯轉活,更帶動個別區域商舖空置率有明顯好轉,當中旺角及銅鑼灣表現優異,表現最為突出的銅鑼灣區現時空置率錄得4.52%,較今年第1季時的近6%為低。同時,根據中原(工商舖)資料顯示,2017上半年共錄得約807宗舖位買賣成交,對比去年同期之約334宗有約1.4倍升幅。
 
黃氏續稱,總結上半年商舖5大矚目買賣成交,大多分佈在核心地段,其中尖沙咀區表現最為矚目,包括尖沙咀安樂大廈地下A1、A2、B及C號舖連一至二樓,總面積約14,568平方呎,成交價約7億元,買家為星加坡基金;而尖沙咀海防道32至34號地下D號舖,面積約1,660平方呎,獲投資者劉軍以約3億元購入,另一投資者吳金福則以約2.06億元購入尖沙咀金巴利道27至33號永利大廈地下23A及23B號舖,總面積約4,510平方呎;而吳金福及劉軍更為近年鮮有入市的投資者,相信將會帶動更多實力投資者入市,下半年核心區商舖會持續受市場追捧,買賣交投可望進一步上升,當中銅鑼灣更被看高一線,將會成為下半年投資焦點。
 
同時,租務活動亦見復甦趨勢,今年截至6月總共錄得約2,566宗成交,亦較2016年同期上升2成,今年上半年5大矚目租務成交中金額最高的為銅鑼灣羅素街28號地舖,月租約100萬元,呎租約1250元。中原(工商舖)預料租金會持續調整,吸引更多品牌及商戶開業,帶動第3季商舖租務交投上揚。
 
市場氣氛回暖 工商舖大手成交錄逾倍升幅
今年度上半年工商舖市場表現升勢不斷,大手成交持續湧現。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,根據中原(工商舖)資料顯示,今年上半年總共錄得約121宗工商舖物業逾億元成交,對比去年同期升幅1.3倍,意味著市場投資氣氛向好,買家入市步伐加快。
 
早前美利道及啟德商業地王誕生,分別以約233億元及246億元批出,其中美利道項目樓面呎價達5萬元,甚具指標性,對整體寫字樓造價有正面推動作用;同時,根據公司註冊處最新公布資料顯示,截止6月底,在香港設立營業地點的非香港公司共有462間,較去年底的408間多出13%,反映市場對工商舖需求將持續強勁,加快吸納大額優質物業;資料顯示,今年首6個月共錄得約62宗寫字樓逾億元大手成交個案,佔大額成交逾半,當中5宗為全幢商廈易手個案,如上環THE WELLINGTON全幢,成交價約30億元,平均呎價更達35491元,可見國企及基金對本港商廈追捧的熾熱程度。
 
舖市方面,訪港旅客人次回穩,零售市道轉活在望,投資者紛紛早著先機購入物業,刺激商舖逾億元成交量上升,由去年上半年之約16宗,勁升至今年同期之約44宗,升幅1.75倍。工廈方面,全幢物業樓面大,可作發展更靈活,因而獲投資者垂青追價購入,仁孚香港仔車廠以呎價約9,541元沽出,創工業項目新高。市場對各類型工廈物業皆存在需求,帶動今年上半年錄得約14宗大額成交,較去年同期上升1倍,工廈市場可望反彈回升。
 
另外,今年度酒店物業頻獲承接,上半年合共錄得約8宗,包括銅鑼灣J Plus Boutique Hotel、北角麗東軒及北角英皇道375號全幢等,其中最大額成交為觀塘麗東酒店,獲鄧成波以約23億元購入,物業總樓面面積逾24萬平方呎,成交呎價約9,516元。同時,工商舖市場氣氛轉旺,發展商亦加緊推售旗下的非核心物業,全幢酒店外,工商舖優質物業有價有市亦成為推售目標,而市場潛在買家不少,中資國企及海外基金外,本地財團亦不容忽視,相信下半年工商舖市況將全面看好,利好消息不絕,預料交投量及造價會穩步上升。
 
中原(工商舖)對2017年第2季及上半年總結:
工廈
商廈
商舖
工商舖整體
第2
上半年
第2
上半年
第2
上半年
第2
上半年
買賣宗數(約宗)
1156
2119
628
1236
384
807
2168
4162
買賣金額(約元)
93.52億
198.48億
229.7億
367.44億
131.22億
254.16億
454.44億
820.08億
租賃宗數(約宗)
2228
4507
1542
3112
1247
2457
5017
10076
 
中原(工商舖)對2017年第3季及下半年預測:
 
工廈
商廈
商舖
工商舖
 
第3
下半年
第3
下半年
第3
下半年
第3
下半年
買賣宗數(約宗)
1200
2500
400
800
450
1000
2050
4300
買賣金額(約元)
100億
200億
230億
500億
150億
300億
480億
900億
租賃宗數(約宗)
2300
4500
1400
3000
1500
2800
5200
10300
 
如有任何查詢,歡迎聯絡本公司:
中原(工商舖)董事總經理潘志明先生(Stanley)                                                                   2388-3011
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基先生(Raiky)                                                                      2380-5666
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓先生(Mark)                                                                   2528-1881
中原(工商舖)工商部董事郭楚華小姐(Kennie)                                                                    2955-0688
 


2017上半年工商舖表現理想,大額成交錄得顯著升幅,中原(工商舖)預料下半年市場投資氣氛持續向好,將會呈價升量穩的趨勢。