市況速遞

全球資金尋出路 聚焦工商舖
中原(工商舖)料明年價量升5至20% 營業額調升8億元水平


全球資金積極尋找新出路,直接令工商舖物業市場成為投資首選。今年度市場出現多宗工商舖矚目大額成交,震撼全城。指標商廈連番受追捧,帶動成交呎價創新高;舖市及工廈市場踏入第四季亦漸見喘定,加上政府在住宅市場加推辣招,令不少住宅投資客轉投向工商舖市場。在資金強攻下,工商舖市場定必受惠,明年工商舖表現將會更佳,工商舖成交價量會有5至20%上升空間;而截止11月中原(工商舖)暫錄得4.76億元,與去年同期相若,明年目標將調升至8億元水平。
 
核心區商廈受用家及投資者追捧 成交呎價屢創新高
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓表示,本年度商廈市況表現出色,今年度核心商業區甲廈空置率普遍下跌,金鐘、中環、尖沙咀甲廈空置持續改善,其中金鐘及中環的空置率持續低於2%。在全幢商廈成交帶動下,買賣成交金額更見上揚。根據中原(工商舖)資料顯示,2016年度截止12月14日,商廈買賣成交金額已突破620億元,較去年全年的552億元高逾一成;今年度成交宗數則約965宗,預料全年成交宗數可逾1,000宗。在租賃方面,受本地、國內及海外企業長期支持,本港寫字樓租務成交宗數及呎租走勢平穩,2016年按季皆錄得逾千宗成交,全年暫錄得5,863宗,已高於去年全年水平。
 
今年度核心區矚目商廈成交湧現,呎價更見連番創新高,下半年寫字樓表現氣勢如虹,單是下半年暫錄得約27宗呎價創新高個案。港島區甲級商廈因其位置優越以及配套齊備,升值潛力可觀,令部分財力雄厚之買家不惜追價購入心頭好,令區內寫字樓呎價屢創新高。既創新高又擠身全港十大分層商廈呎價排名的有中環美國銀行中心28樓09室,面積約928平方呎,以呎價約33,814元售出,擠身全港十大分層商廈呎價第七位;另金鐘遠東金融中心23樓05室,面積約1,378平方呎,以呎價約34,800易手,排名全港第五;而第三高寫字呎價記錄則有灣仔會展廣場辦公大樓40樓10至12室,面積約3,004平方呎,成交呎價約35,000元;最後位居全港商廈買賣呎價排名最高的為中環中環中心79樓全層,面積約13,213平方呎,成交呎價約37,841元。
 
同時,九龍區指標商廈表現亦見進取,資料顯示,九龍區指標商廈成交呎價於2016上半年皆維持於約1.1萬元水平,至第四季突破升至1.2萬元。九龍區亦有錄得商廈呎價創新高個案,如尖沙咀新港中心二期11樓09至10室,面積約2,893平方呎,成交呎價約16,591元;另尖東永安廣場5樓04室,面積約1,351平方呎,以呎價約18,505元沽出。本港商廈買賣呎價走勢強勁,相信在住宅新「辣招」推出下,資金有望流向工商舖市場,配合深港通於2016年底正式通行,料將有更多國內及海外企業陸續來港設立辦公室,來年寫字樓買賣呎價可望再創新高。
 
細碼工廈入場費相宜 吸引住宅投資者入市
在本港政策影響下,整體工廈買賣成交表現略受影響。中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示,工廈市場出現價升量跌的趨勢,本年度整體買賣成交宗數暫錄得約2,785宗,較去年的3,999宗下跌了約30%,成交量下調,價格見平穩發展。自2011年起,工廈平均呎價由2,083元持續攀升至今年度突破4,108元水平;同時,按季度而言,工廈買賣成交價量平穩,今年第二季度起按季工廈成交宗數徘在700宗以上水平,而成交呎價亦在4100至4300元左右,預料第四季在細價工廈帶動下,有機會按季度突破800宗以上,與去年同期相若。
 
至於大手工廈買賣方面,由於全幢工廈叫價克制,加上發展用途彈性大,配合市場對物流需求大,今年度市場錄得9宗全幢工廈易手個案,大多集中在葵荃區,其中新創建葵涌物港中心,面積約100萬平方呎,成交價約37.5億元,折合呎價約3,750元,買家為華潤創業;而另一宗較矚目的成交則為油塘安全工業大廈全幢,面積約157,000平方呎,成交價約5.3億元,折合呎價約3,375元,由味千家族或相關人士購入;至於另外兩宗葵涌工廈成交則為華利工業中心及太平洋貨運大廈,兩幢物業分別涉及1.7億元及1.5億元。
 
政府月前宣佈樓市加辣,部分住宅投資者轉投工商舖市場,其中細碼工廈因受惠於入場費相宜,且項目質素優越,吸引不少買家入市小試牛刀。資料顯示,踏入第二季後,500萬元以下工廈買賣按季度持續上揚,由350宗攀升至今年第四季之427宗水平,且帶動呎價跟隨成交量上升,第四季暫錄得3,200元,與今年初相若。而由中原(工商舖)作項目策劃及獨家代理的觀塘K One Harbour正式開售,在首日沽出的單位中,住宅投資者佔買家比例三成,足以反映市場對細價工廈的需求持續,預料細價工廈入市趨勢將延續至明年。
 
整體舖價回落 吸引投資者趁低吸納
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,今年度訪港旅客呈下降趨勢,短期內未見回升跡象。根據香港旅遊發展局資料顯示,今年9月及10月訪港旅客人數合共約941萬人次,較2015年同期下趺約2.3%;零售業總銷貨價值未見升幅,走勢普遍平穩,而奢侈品零售行業亦隨之下跌,珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值於本年9月及10月共錄得約113.6億元,較去年同期下降約6%。
 
隨著零售業持續萎縮,奢侈品牌生意大受打擊,多個國際品牌相斷棄租,零售核心區地段的租金亦呈回落現象。本年出現不少國際品牌放棄位於核心區的旗艦店,相繼提前退租或不再續租,個別品牌隨即進駐優質地段,如女裝品牌Victoria’s Secret 以月租約750萬元進駐,較舊租金下跌了約43%,租金重回6年前水平。
 
本年度舖市買賣表現較為遜色,價量均為過去5年之新低,今年度暫錄得約1,128宗,成交總額則約342.54億元,分別較去年全年下跌27%及12%。而核心區包括銅鑼灣及旺角區舖位買賣成交宗數亦由2012年的401宗大幅下跌約83%至今年的68宗,反映投資者對核心區貴重舖位表現謹慎。而租賃則略見好轉,銅鑼灣及旺角區的租務成交量止跌回升,今年度攀升至623宗,較去年同期的500宗高出25%。此外,民生地段消費力不俗,區內舖租於逆市中抗跌力見強,元朗區受著多個住宅項目效應,刺激舖位交投量,今年下半年暫錄得47宗,較上半年高出3倍。
 
商廈走勢持續強勁 舖位交投見回暖跡象
工商舖大手表現氣勢如虹,中原(工商舖)董事總經理潘志明表示, 今年度工商舖逾億元大額成交共錄得110宗,當中全幢商廈成交佔13宗。第4季先後錄得多宗矚目成交,包括由太古持有的九龍灣宏照道及臨利街交界的甲廈樓花項目,獲金利豐金融以約65.28億元買入,由恒基持有的上環金龍中心全幢亦以43.68億元易手,而建生國際斥資6.48億元購入西環皇后大道西115至119號一籃子物業,星星地產亦以3.3億元購入元朗宏業西街21號全幢等,宏安地產亦以5.12億元購入金鐘統一中心30樓全層作長線投資。
 
潘志明表示,今年第三季英國公投決定脫歐,投票結果震撼全球,同時令市場憂慮英國脫歐觸發之金融及經濟問題,令市場短期充滿不明朗因素,投資者對入市英國及歐洲物業步伐放緩,預期部分資金將流向亞洲市場,香港作為亞洲的金融樞紐將受惠。而在第四季,本港政府宣佈對樓市加辣,劃一將入市第二層住宅物業之印花稅加至15%,變相令住宅投資者的投資成本增加,因而令不少投資者轉投向工商舖市場,預計明年市場將聚焦工商舖市場,工商舖成交價上升5至15%,而成交量則會有5至20%的升幅,至於租務走勢則見平穩發展。今年度中原(工商舖)營業額暫錄得4.76億元,相信隨著更多利好因素刺激下,2017年營業額可望會達8億元目標。
 
2016年買賣宗數及金額(截止12月14日)
 
工商舖
買賣宗數
2,616宗
965宗
1,089宗
4,670宗
買賣金額
237.99億
620.38億
333.72億
1,192.09億
 
2017年預測
 
買賣成交量
+5%
+10%
+20%
買賣成交價
+5%
+15%
+10%
租務成交量
+5%
+5%
平穩
租金走勢
+5%
+5%
-5至10%(核心區)
平穩(非核心區)
 
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中原(工商舖)董事總經理潘志明先生(Stanley)                                                                   2388-3011
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基先生(Raiky)                                                                      2380-5666
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓先生(Mark)                                                                  2528-1881
中原(工商舖)工商部董事郭楚華小姐(Kennie)                                                                    2955-0688
 


中原(工商舖)預期,受惠於加辣措施及全球資金轉投向亞洲市場,對工商舖前景充滿信心,中小銀碼物業將最受惠,帶動整體交投量上揚,並將2017年營業額目標訂為8億元。(左起)陳雁樓、潘志明、黃偉基及郭楚華。



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