全球資金積極尋找新出路，直接令工商舖物業市場成為投資首選。今年度市場出現多宗工商舖矚目大額成交，震撼全城。指標商廈連番受追捧，帶動成交呎價創新高；舖市及工廈市場踏入第四季亦漸見喘定，加上政府在住宅市場加推辣招，令不少住宅投資客轉投向工商舖市場。在資金強攻下，工商舖市場定必受惠，明年工商舖表現將會更佳，工商舖成交價量會有5至20%上升空間；而截止11月中原(工商舖)暫錄得4.76億元，與去年同期相若，明年目標將調升至8億元水平。
核心區商廈受用家及投資者追捧 成交呎價屢創新高
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓表示，本年度商廈市況表現出色，今年度核心商業區甲廈空置率普遍下跌，金鐘、中環、尖沙咀甲廈空置持續改善，其中金鐘及中環的空置率持續低於2%。在全幢商廈成交帶動下，買賣成交金額更見上揚。根據中原(工商舖)資料顯示，2016年度截止12月14日，商廈買賣成交金額已突破620億元，較去年全年的552億元高逾一成；今年度成交宗數則約965宗，預料全年成交宗數可逾1,000宗。在租賃方面，受本地、國內及海外企業長期支持，本港寫字樓租務成交宗數及呎租走勢平穩，2016年按季皆錄得逾千宗成交，全年暫錄得5,863宗，已高於去年全年水平。
今年度核心區矚目商廈成交湧現，呎價更見連番創新高，下半年寫字樓表現氣勢如虹，單是下半年暫錄得約27宗呎價創新高個案。港島區甲級商廈因其位置優越以及配套齊備，升值潛力可觀，令部分財力雄厚之買家不惜追價購入心頭好，令區內寫字樓呎價屢創新高。既創新高又擠身全港十大分層商廈呎價排名的有中環美國銀行中心28樓09室，面積約928平方呎，以呎價約33,814元售出，擠身全港十大分層商廈呎價第七位；另金鐘遠東金融中心23樓05室，面積約1,378平方呎，以呎價約34,800易手，排名全港第五；而第三高寫字呎價記錄則有灣仔會展廣場辦公大樓40樓10至12室，面積約3,004平方呎，成交呎價約35,000元；最後位居全港商廈買賣呎價排名最高的為中環中環中心79樓全層，面積約13,213平方呎，成交呎價約37,841元。
同時，九龍區指標商廈表現亦見進取，資料顯示，九龍區指標商廈成交呎價於2016上半年皆維持於約1.1萬元水平，至第四季突破升至1.2萬元。九龍區亦有錄得商廈呎價創新高個案，如尖沙咀新港中心二期11樓09至10室，面積約2,893平方呎，成交呎價約16,591元；另尖東永安廣場5樓04室，面積約1,351平方呎，以呎價約18,505元沽出。本港商廈買賣呎價走勢強勁，相信在住宅新「辣招」推出下，資金有望流向工商舖市場，配合深港通於2016年底正式通行，料將有更多國內及海外企業陸續來港設立辦公室，來年寫字樓買賣呎價可望再創新高。
細碼工廈入場費相宜 吸引住宅投資者入市
在本港政策影響下，整體工廈買賣成交表現略受影響。中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示，工廈市場出現價升量跌的趨勢，本年度整體買賣成交宗數暫錄得約2,785宗，較去年的3,999宗下跌了約30%，成交量下調，價格見平穩發展。自2011年起，工廈平均呎價由2,083元持續攀升至今年度突破4,108元水平；同時，按季度而言，工廈買賣成交價量平穩，今年第二季度起按季工廈成交宗數徘在700宗以上水平，而成交呎價亦在4100至4300元左右，預料第四季在細價工廈帶動下，有機會按季度突破800宗以上，與去年同期相若。
至於大手工廈買賣方面，由於全幢工廈叫價克制，加上發展用途彈性大，配合市場對物流需求大，今年度市場錄得9宗全幢工廈易手個案，大多集中在葵荃區，其中新創建葵涌物港中心，面積約100萬平方呎，成交價約37.5億元，折合呎價約3,750元，買家為華潤創業；而另一宗較矚目的成交則為油塘安全工業大廈全幢，面積約157,000平方呎，成交價約5.3億元，折合呎價約3,375元，由味千家族或相關人士購入；至於另外兩宗葵涌工廈成交則為華利工業中心及太平洋貨運大廈，兩幢物業分別涉及1.7億元及1.5億元。
政府月前宣佈樓市加辣，部分住宅投資者轉投工商舖市場，其中細碼工廈因受惠於入場費相宜，且項目質素優越，吸引不少買家入市小試牛刀。資料顯示，踏入第二季後，500萬元以下工廈買賣按季度持續上揚，由350宗攀升至今年第四季之427宗水平，且帶動呎價跟隨成交量上升，第四季暫錄得3,200元，與今年初相若。而由中原(工商舖)作項目策劃及獨家代理的觀塘K One Harbour正式開售，在首日沽出的單位中，住宅投資者佔買家比例三成，足以反映市場對細價工廈的需求持續，預料細價工廈入市趨勢將延續至明年。
整體舖價回落 吸引投資者趁低吸納
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，今年度訪港旅客呈下降趨勢，短期內未見回升跡象。根據香港旅遊發展局資料顯示，今年9月及10月訪港旅客人數合共約941萬人次，較2015年同期下趺約2.3%；零售業總銷貨價值未見升幅，走勢普遍平穩，而奢侈品零售行業亦隨之下跌，珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值於本年9月及10月共錄得約113.6億元，較去年同期下降約6%。
隨著零售業持續萎縮，奢侈品牌生意大受打擊，多個國際品牌相斷棄租，零售核心區地段的租金亦呈回落現象。本年出現不少國際品牌放棄位於核心區的旗艦店，相繼提前退租或不再續租，個別品牌隨即進駐優質地段，如女裝品牌Victoria’s Secret 以月租約750萬元進駐，較舊租金下跌了約43%，租金重回6年前水平。
本年度舖市買賣表現較為遜色，價量均為過去5年之新低，今年度暫錄得約1,128宗，成交總額則約342.54億元，分別較去年全年下跌27%及12%。而核心區包括銅鑼灣及旺角區舖位買賣成交宗數亦由2012年的401宗大幅下跌約83%至今年的68宗，反映投資者對核心區貴重舖位表現謹慎。而租賃則略見好轉，銅鑼灣及旺角區的租務成交量止跌回升，今年度攀升至623宗，較去年同期的500宗高出25%。此外，民生地段消費力不俗，區內舖租於逆市中抗跌力見強，元朗區受著多個住宅項目效應，刺激舖位交投量，今年下半年暫錄得47宗，較上半年高出3倍。
商廈走勢持續強勁 舖位交投見回暖跡象
工商舖大手表現氣勢如虹，中原(工商舖)董事總經理潘志明表示， 今年度工商舖逾億元大額成交共錄得110宗，當中全幢商廈成交佔13宗。第4季先後錄得多宗矚目成交，包括由太古持有的九龍灣宏照道及臨利街交界的甲廈樓花項目，獲金利豐金融以約65.28億元買入，由恒基持有的上環金龍中心全幢亦以43.68億元易手，而建生國際斥資6.48億元購入西環皇后大道西115至119號一籃子物業，星星地產亦以3.3億元購入元朗宏業西街21號全幢等，宏安地產亦以5.12億元購入金鐘統一中心30樓全層作長線投資。
潘志明表示，今年第三季英國公投決定脫歐，投票結果震撼全球，同時令市場憂慮英國脫歐觸發之金融及經濟問題，令市場短期充滿不明朗因素，投資者對入市英國及歐洲物業步伐放緩，預期部分資金將流向亞洲市場，香港作為亞洲的金融樞紐將受惠。而在第四季，本港政府宣佈對樓市加辣，劃一將入市第二層住宅物業之印花稅加至15%，變相令住宅投資者的投資成本增加，因而令不少投資者轉投向工商舖市場，預計明年市場將聚焦工商舖市場，工商舖成交價上升5至15%，而成交量則會有5至20%的升幅，至於租務走勢則見平穩發展。今年度中原(工商舖)營業額暫錄得4.76億元，相信隨著更多利好因素刺激下，2017年營業額可望會達8億元目標。
2016年買賣宗數及金額(截止12月14日)
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工
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商
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舖
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工商舖
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買賣宗數
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2,616宗
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965宗
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1,089宗
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4,670宗
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買賣金額
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237.99億
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620.38億
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333.72億
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1,192.09億
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2017年預測
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工
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商
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舖
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買賣成交量
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+5%
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+10%
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+20%
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買賣成交價
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+5%
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+15%
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+10%
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租務成交量
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+5%
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+5%
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平穩
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租金走勢
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+5%
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+5%
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-5至10%(核心區)
平穩(非核心區)
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