今年度工商舖市場風起雲湧，經歷一段低潮期後，大額買賣表現漸見活躍，帶動工商舖投資氣氛，全幢物業易手更成為市場焦點，加上個別中區指標商廈呎價陸續創新高，造就商廈市場有價有市的局面。在全幢物業買家中以中資財團表現最為積極，實力更不容忽視。在大額買賣氣氛熾熱，第一集團委託中原(工商舖)負責九龍灣第一集團中心全幢物業招標事宜，預料在現時全幢物業供不應求情況下，投資焦點轉投向東九龍市場，具活化概念及可作辦公室用途的第一集團中心將會成為市場焦點，預料招標反應會見熱烈。
過去六年整體工商舖逾億元成交表現向好，2014及2015年全年總成交金額均逾700億元水平，而本年度整體市場暫錄得約462億元。工商舖市場湧現多個利好消息，預期第四季將再現大手成交個案，帶動今年全年工商舖總成交金額有望超越過去兩年記錄。以成交金額計算，在工商舖物業市場中以商廈表現最為平穩，過去6年均維持在300至400億元水平，而今年度商廈已錄得370億元，預料今年底成交金額將會超越過去6年的水平。而受政策及旅客人次影響，工廈及商舖逾億元成交金額的波動相對較大，今年度分別錄得17.7億及74億元水平，僅為去年的12%及41%。
活化工廈已於本年初截止申請，令全幢工廈可塑性大減，影響投資者入市心態，本年全幢工廈僅錄得約3宗成交。而寫字樓市場方面，資金充裕的投資者偏愛購入全幢商廈，寫字樓表現理想及平穩，總成交金額更見上升趨勢，主要是因為中資及外資公司紛紛進軍香港市場，對寫字樓需求大增，吸引投資者關注。資料顯示，本年全幢商廈錄約10宗成交，而較為矚目的成交均屬中資買家，如紅磡One HarbourGate東座及灣仔大新金融中心等，反映國內資金加快流入本港，漸成市場主導。
除全幢商廈外，中資買家亦追捧優質甲廈的特色寫字樓單位，因為寫字樓對比工廈或商舖投資回報較穩定，同時由於本港商業樓面供應不足，部分核心區商廈空置率長期維持約2%水平，支持寫字樓租金及價格穩步上揚，新近兩年寫字樓呎價更屢創新高，自用或投資均具潛力。如去年中皇后大道中九號33樓全層以4.8億元易手，呎價達約3.4萬元，創當時寫字樓最貴呎價記錄；及後中環中心79樓頂層打破其記錄，成交呎價達約3.78萬元，為現時全港商廈最高呎價之首。
此外，新近國內富豪及中資發展商積極競投本港豪宅及住宅地皮，如祥祺集團主席陳紅天以21億元購入山頂歌賦山道15號屋地，呎價高達22.7萬元，以及五礦地產以40億元投得油塘地皮，每平方呎樓面地價約7,068元，較市值估值上限高約四成，並創東九龍地價歷史新高。另邊廂，其入市全幢商廈態度亦見活躍，並多連命名權出售，有助提高集團知名度，令市場接連錄得全幢商廈天價成交。如早前恒大地產以125億元買入美國萬通大廈及光大控股斥約100億元購買灣仔大新金融中心。惟港島區全幢商廈供應絕無僅有，中資買家已擴展至九龍區，如早前祥祺集團斥資約45億元購入紅磡One HarbourGate東座。
東九龍發展前景看高一線，成功活化之工廈租務情況看俏，帶動全幢物業續受追捧，鵬里資產管理於13年斥約3.88億元購入觀塘偉業街164號凱康大廈全幢，並活化成商廈物業The Mark，其後獲時代集團以5.6億元承接，不足3年物業升值約44%；另觀塘東九龍銀行中心於活化後亦獲買家垂青以10億元買入，平均呎價約1萬元。
在市況轉旺下，第一集團趁勢推出九龍灣第一集團中心，並委託中原(工商舖)作獨家招標。中原(工商舖)董事總經理潘志明於第一集團中心獨家代理簽約儀式上表示，中原(工商舖)榮幸獲得第一集團高度信任負責九龍灣宏泰道14號第一集團中心招標事宜。大廈樓高10層，總面積約14.9萬平方呎，截標日期為10月28日正午12時。該廈地下設為地廠；1樓至3樓為貨倉；4樓至9樓為工廠單位。地廠現由馬莎拉蒂以月租約40萬元承租，租約期為5年，而其他樓層租客可提早6月個通知遷出，令租戶組合更具彈性，自用或投資皆宜。
同時，以今番招標物業第一集團中心為例，該廈地下已獲批改作商舖用途，預料18年呎租可達約48元，另樓上樓面亦可改作商業用途，兩年後平均呎租可望有約30餘元水平；物業亦備有停車場，共提供16個車位，類型由輕型貨車至貨櫃車均有選擇，對用家極具吸引力。
潘氏續稱，該廈曾於2008年進行全幢翻新工程，外型新穎奪目。另外，大廈已獲地政總署批准活化，可用作辦公室、商店及服務、娛樂場所、食肆及教育等用途，而不需另行補地價，令物業用途更為靈活，投資價值雄厚。潘氏指，活化工廈已於本年3月截止申請，第一集團中心可算是末代活化工廈項目之一，更顯今番物業矜罕，勢引起市場一番激烈競投。
潘氏表示，多個外圍經濟因素利好本港資產市場。如英國意外脫歐，令外國物業市場充滿不明朗因素，海外資金有望流入亞洲，相信香港將會受惠。另外，因受脫歐影響，預料美國短期不加息，低利率環境將會持續，市場資金需要尋找出路，工商舖物業將受追捧。同時，國內的動盪經濟環境亦有利內地資金湧入香港，內地城市政策不穩定，導致樓價瘋狂上升，加上新近人民幣貶值，港元相對轉強勢，刺激內地買家將資金轉移至香港，加劇本港物業市場吸引度。
潘氏續指，相信商廈將持續旺勢，成為國內買家首選投資物業。由於未來港島核心區商廈新供應有限，未能解決供需不平衡的情況，加上預期中資購入本港寫字樓物業步伐未會放緩，商廈呎價有望破4萬元水平，投資潛力雄厚。另外，由於核心區全幢商廈多由本地實力企業持有，向來少有放售，造成嚴重供不應求，相信各大企業將轉移視線至九龍區，其中數東九龍發展最為成熟，預期將成焦點所在。是次標售物業第一集團中心將成九龍灣主要商業樓面新供應，加上大廈質素上乘，勢成區內矚目項目，預料招標反應將見熱熾。
九龍灣第一集團中心獨家招標資料表
物業名稱 ：第一集團中心全幢
地址 ：九龍灣宏泰道14號
總建築面積 ：14.9萬平方呎
物業狀況 ：以 “現狀”、部份交吉及部份連租約形式出售
截標日期 ：10月28日(星期五) 正午12時
業主 ：第一集團
負責代理 ：中原(工商舖)
如有任何查詢，歡迎聯絡本公司：
中原(工商舖)董事總經理潘志明先生(Stanley) 2388-3011 |