今年第二季本港大額市場風起雲湧，國企入市步伐強勁，中資表現一支獨秀，繼美國萬通大廈及大新金融中心全幢易手後，本季中資表現延續氣勢，中國建築以48.1億元購入灣仔中國海外大廈全幢，加上中環中心頂樓傳以約5億元易手，呎價創本港商廈新高：隨著英國脫歐成真，全球經濟將有所變化，資產物業勢必成資金避難所，而作為亞洲城市之一的香港將會成為入市首選，預料下半年大額買賣交投氣勢強勁，工商舖表現將更見亮麗。
商廈租賃交投創新高 空置率持續低企
今年商廈租賃交投創佳績，中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓表示，今年商廈租賃交投創佳績，整體商廈租賃成交宗數創新高，錄得約1707宗，較第一季高13%，與去年同期的1484宗亦見增長15%，更創有紀錄以來新高；當中港島區指標商廈租賃交投更為活躍，錄得89宗，較去年同期增長約29%，呎租保持平穩。過去半年市場錄得多宗指標商廈租賃成交，當中包括金鐘遠東金融中心17樓及36樓全層，平均呎租為88元，以及中環美國銀行中心36樓全層，平均呎租83元等。同時，甲級商廈空置率持續下跌，部份地區空置率自去年起一直維持2%或以下，其中中環及上環空置率於今年6月分別錄得1.59%及1.69%。甲廈空置率持續低企，支持市場對本地商廈前景看好，相信寫字樓呎價於未來仍有不俗上升空間。
陳雁樓指出，新近多宗矚目成交帶動本季寫字樓買賣呎價錄約1.2萬元，對比去年第二季上升約11%。同時，今季成交宗數亦收復過去兩個季度之失地，回升至約230宗，較今年第1季之139宗上升65%。港島區指標商廈向來備受本地及中資機構追捧，支持呎價於過去一年走勢平穩，大多維持於約2.1至2.3萬元，而成交宗數則有約15宗，對比去年下跌約35%，反映整體市場投資氣氛仍屬謹慎，投資者多持觀望態度。而九龍區指標商廈呎價則與過去兩個季度相若，數據顯示，九龍區指標商廈於本年第二季仍維持約1.1萬元水平，對比去年同期的約1.3萬元下跌16%。成交宗數方面則見明顯升幅，錄約15宗，較16年第1季勁升1.5倍，反映市場對九龍區指標商廈前景樂觀，看準其升值潛力，加快入市步伐。
第2季工廈價量齊升 新型工廈仍受追捧
中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示，第二季工廈買賣宗數錄約643宗，較上季回升近兩成，惟受到環球經濟影響，整體工廈買賣表現持續受拖累，買賣成交量自2015年起按季持續下滑；而呎價方面則走勢強勁，繼去年第四季後，本季再度突破4,000元水平，錄得4,425元，對比去年第二季上升近兩成。東九龍工廈仍受關注，在觀塘The Mark全幢易手帶動下，今季東九龍工廈買賣呎價急升至5,233元，為過去一年高位，對比去年第二季上升約20%；成交宗數則呈下跌趨勢，本季錄得約133宗，亦較去年同期下跌約13%。
至於新型工廈銷情方面，新鴻基地產發展的長沙灣W668項目延續旺勢，全幢單位全數沽清，為新鴻基帶來可觀收益；而近期宏基資本旗下長沙灣匯創方項目正式推售，當中17層樓面獲預留，銷售反應熱烈；市場預期下半年新型工廈將成為投資趨勢，更有機會主導工廈買賣市場。
至於細價工廈表現方面，郭氏指出，500萬元以下工廈成交宗數有所回落，第二季錄得約305宗成交，對比首季之387宗下調21%；而呎價於過去一年持續下跌，至本季錄得2,843元。同時，隨著市場更重視工廈安全問題，預料將加緊工廈規管，對細價工廈買賣交投將受影響；同時，由於屋宇署早前收緊新建工廈批則，限制工廈單位設獨立洗手間，並規限樓底高度，此舉無疑窒礙發展商收購及重建工廈的步伐，全幢工廈買賣將會遞減，預料下半年工廈市場將會「價穩量跌」，成交量將會遞減10%。
投資者趁低入市 餐飲運動品牌趁勢擴展
至於商舖買賣市場方面，零售市道欠佳，業主擴大議價空間，投資者看準商機以低價購入，刺激本季商舖買賣交投轉活。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，訪港旅客人次持續下跌，香港旅遊發展局資料顯示，2016年4及5月訪港旅客人數共約913萬，較去年同期下跌約4%；零售業總銷貨價值亦相應下跌，本年4及5月共錄得約708億元，按年下跌約8%；而奢侈品行業零售額跌幅更為顯著，較去年同期下跌17%。本港零售前景不明朗，部分業主叫價態度回軟，本季商舖成交呎價錄約1.2萬元，較首季回落32%；舖價下調吸引投資者趁低吸納，刺激本季商舖成交量由上季之131宗回升至169宗。
此外，中檔品牌趁機擴充亦見顯著，帶動本季商舖租賃成交宗數突破1,000宗，錄得1,164宗。餐飲行業承租態度見積極，當中以大眾化食肆表現最佳，本行統計本港6間上市連鎖食肆最新業績報告，其中4間包括大快活、大家樂、翠華餐廳及富臨集團於過去一年間分店數目均有上升；同時，本港7個連鎖零售集團中有3個，包括莎莎、包浩斯國際及堡獅龍於過去一年分店數目亦有增加，反映現時零售市道未有對民生業造成重大打擊，個別品牌於未來仍有擴充計劃。同時，本港健康熱潮，加上奧運將至，運動熱潮興起，運動品牌進駐地舖步伐最為積極，如Nike以月租約230萬元租用尖沙咀加連威老道20至22號四層巨舖，涉及面積約12,903平方呎。
工商舖大額交投表現佳 國企大手追捧商廈物業
今年第2季工商舖大手表現氣勢如虹，表現獨領風騷。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，滬港通實施近兩年，內地企業青睞本地貴重物業的投資價值，令過去數個季度湧現多宗大手成交；同時，配合一帶一路及深港通等新政策推行，今年第2季再有中資企業湧港，入市本港工商舖市場，當中商廈市場最為受惠。
潘志明指出，今年上半年商廈逾億元大手成交為28宗，較去年同期之20宗上升四成，反映市場對本港寫字樓全層及全幢前景看好，獲投資者或實力企業購入自用或作長線投資。展望今年下半年，英國脫歐意外成真，對全球經濟起變化，英國金融中心地位或受動搖，其經濟及物業市場前景短期內未見清晰，加上市場擔心造成骨牌效應，有機會令歐盟解體，故令海外資金有機會流入本港，而以往追捧海外物業之本地投資者亦會回流本港。同時，國企大手投資本港物業趨勢仍會持續，預料勢將帶動下半年大額物業前景，商廈市場仍會跑贏大市。
至於商舖及工廈市場則會受不明朗因素困擾，表現略為遜色。零售市道仍處寒冬期，更多業主心態轉弱，商舖價格叫價將穩步下調，而隨著租務情況漸見改善，加上多個本地及海外品牌乘勢擴展業務，預料下半年舖市氣氛轉活，商舖交投量可望會有輕微增長。至於工廈物業方面，新型工廈仍會成為投資市場焦點，而隨著政府收緊對工廈改建的監管，以及對現行政策之修訂，預料下半年工廈買賣氣氛會受影響；而全年工商廈整體表現則會穩步發展。
中原(工商舖)對2016年第2季總結及第3季前景預測
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工廈
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商廈
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商舖
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第2季總結
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第3季預測
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第2季總結
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第3季預測
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第2季總結
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第3季預測
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買賣宗數
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643
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580
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230
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300
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169
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200左右
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買賣金額(約元)
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61.39億
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55億
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120.83億
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200億
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57.95億
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58億
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租賃宗數
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2457
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2500
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1707
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1800
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1164
|
1200
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租賃呎租(約元)
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21
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-5至8%
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43
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+5%
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72
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-5至10%
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工商舖整體
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第2季總結
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第3季預測
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買賣宗數
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1055
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1080
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買賣金額(約元)
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240.17億
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313億
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租賃宗數
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5328
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5500
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