今年首季本港大額市場風起雲湧，資金雄厚的國企看好本港工商舖物業的升值潛力，內地著名企業—光大集團斥資百億元購入大新金融中心全幢最為矚目；同時領展以59.1億元擊退其他財團奪得旺角工業貿易署大樓發展權。海外、內地企業及基金公司加上本地財團對本港全幢物業及大額零售樓面趨之若鶩；而本地投資者則看好入門價實惠的工廈拆售項目，積極購入工廈全層及一籃子物業，預料今年度大額市場買賣交投將更趨熾熱，而隨著有更多工商舖項目將陸續於第二季推出，帶動投資氣氛趨旺，入市熱潮將會持續下去。
港九指標商廈呎價錄跌幅 「追落後」氣氛濃厚
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓表示，整體商廈市況而言，在數宗大手成交支持下，今年首季商廈買賣成交呎價貼近2萬元水平，較去年同期的約1.2萬元上升72%，同時為過去1年內的按季新高呎價紀錄。然而，成交宗數則見回落，由去年首季的377宗下跌至今年首季的150宗，跌幅達6成。租賃方面，呎租保持平穩，大都維持在每平方呎約40至44元，與去年同期相若，而成交宗數由2015年第3季的高位近1,540宗下跌至今年首季的1,482宗，但仍較去年同期微升近8%。
本港商廈樓面近年缺乏新供應，甲級商廈空置率持續下跌，部份地區空置率由去年至今一直維持2%或以下。港島區中環及上環空置率持續低企，兩區於今年2月分別錄得1.59%及1.69%的空置率。九龍區中以尖沙咀甲廈的空置情況最為嚴重，由去年全年至今空置率一直低於2%，今年2月空置率錄約1.85%。甲廈空置率創新低，反映業主對本地商廈前景樂觀，相信持有物業的呎價於未來仍有大幅上升的空間，故惜貨甚深，放盤量長期緊絀。
港島區指標商廈呎價在過去5年間均持續增長，至今年度呎價見回落。按季數據顯示，過去1年港島區指標商廈呎價走勢受環球股市波動影響，起伏不定，今年首季呎價約2.3萬元，較去年同期的約2.5萬元下跌近1成，成交宗數亦下跌近4成，反映投資者及用家入市心態謹慎，放慢投資貴重物業的步伐。
而九龍區指標商廈呎價走勢與港島區相若。按季數據顯示，九龍區指標商廈曾於2015第3季升至1.4萬元高位，惟後勁不繼，至今年首季下跌至約1萬元，較去年同期的約1.15萬元輕微下跌5%。整體指標商廈呎價於多年來升幅溫和，呈現低水。市場預計指標商廈物業呎價仍有大幅上升空間，「追落後」氣氛濃厚，預計年內呎價將錄升幅。
東九龍工廈呎價交投持平租金表現硬淨
中原(工商舖)工商部董事郭楚華表示，受到環球經濟影響，工廈買賣表現亦受拖累，自2015年起按季持續下滑，今年首季工廈買賣成交宗數錄得433宗，較去年第4季下調四成，而較去年同期亦下調六成；呎價方面，今年首季工廈呎價錄得3,547元，對比去年同期下跌約8%，跌幅較交投為低，反映價格得以平穩發展。
此外，受惠「起動東九龍」政策，東九龍區物業持續吸引投資者目光，支持工廈成交量及價格走勢平穩。去年東九龍工廈每季買賣成交均突破150宗，而今年第1季東九龍區工商物業仍持續強勁走勢，共錄172宗成交，呎價則約4,684元，與去年第1季數字大致相若。租賃方面，2016年首季東九龍工廈平均呎租保持約14至15餘元水平，較去年同期微升2%。東九龍工廈質素及配套不俗且租金相宜，新近有不少用家承租該區物業，令放租盤源減少，交投量下降。資料顯示，今年第1季工廈租賃成交錄得約798宗，對比去年同期下跌逾兩成。
入場費相宜 細碼工廈呎價穩定
近年市場興起工廈拆售熱潮，細面積工廈樓面大受歡迎，不少投資者均青睞其入場費實惠，大部份項目入場費僅500萬元以內。縱使細價工廈交投熾熱，但本港500萬元以下工廈呎價於過去1年未見大幅波動，今年首季其呎價錄得約3,197元，對比去年第四季微升約5%。成交量方面，今年首季錄得約304宗成交，對比去年第4季之480宗下調36%。
去年度細價工廈項目推出，銷情相當熾熱，不少發展商看準商機，陸續推售工廈項目。今年首季由觀塘萬年工業大廈項目K Star牽頭，項目共108伙，於兩周內全數沽清，延續去年工廈拆售旺勢。由新鴻基地產發展的長沙灣W668項目正式開售，共提供138伙，每個單位面積約700呎起，昨日剛連沽出兩層全層樓面，其中16樓全層，呎價約8875元，極具指標參考。而由金朝陽旗下的捷德大廈項目亦密鑼緊鼓有意於本季度推售。
訪港旅客消費放緩 舖市租賣表現欠佳
零售市道欠佳，加上自由行效應進一步減退，本年首季舖市持續淡靜。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，訪港旅客增長持續放緩，根據香港旅遊發展局資料顯示，2016年1及2月訪港旅客人數共約952萬，較去年同期下跌約13.5%；其中內地旅客佔741萬人，對比去年下跌約18%。國內旅客人數減少，零售業總銷貨價值亦相應下跌，2016年首兩月共錄得約806億元，按年下跌約13%；而奢侈品行業零售額跌幅更為顯著，較去年同期大跌24%。本港零售市道疲弱，投資者對舖市持觀望態度，拖累舖位成交量及呎價走勢。商舖買賣成交量自2012年起持續下跌，今年首季共錄約131宗成交，較去年同期大跌逾七成。
核心消費區屢錄大幅減租個案高租金回報吸投資者
同時，內地旅客消費模式改變，令奢侈品零售額大受打擊，核心區湧現減租及吉舖潮，業主為免舖位長期丟空，主動擴大議價空間，令部份舖位租金錄1至2成跌幅。根據資料顯示，商舖呎租自2015年後呈跌勢，至今年首季商舖平均呎租約69元，數字回落至2010年水平。今年首季舖市錄得多宗大幅減租個案，如羅素街38號金朝陽中心地下D號舖，面積約795平方呎，舊租金250萬元，新近以130萬元獲承租，租金跌幅近5成；另一宗則為尖沙咀漆咸道南57至59號金馬倫中心地下6至8號舖，面積950平方呎，舊租金32萬元，新近獲化妝品店以15萬元承租，減租逾5成。
此外，個別核心區地段舖位成為投資者尋寶對象，旺角區舖位今年首季成交量僅錄5宗，按年下跌逾7成，其呎價於短期內未有大受影響，今季錄得約2.4萬元，較去年同期微升11%。亦有個別業主看淡後市，願意調低意向價，帶動租金回報率上升，吸引投資者趁低吸納，其中砵蘭街101至107A號地下及閣樓，面積約2,500平方呎，由投資者李耀華以4,538萬元購入；據悉，原業主曾叫價8,000萬元，是次成交價大幅下跌逾4成。現時舖位月租約12萬元，李氏可享約3.17厘回報，預料短期內調整後將可達4厘水平。
全幢商廈天價大額成交持續 內地實力企業追捧
工商舖大手表現氣勢如虹，中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，隨滬港通政策推出，更多內地企業青睞本地貴重物業的投資價值，令新近兩季出現多宗天價全幢商廈物業成交，呎價因此受支持而大幅上升。今年首季商廈市場出現11宗大手成交紀錄，市場最矚目成交莫過於光大集團以100億元向爪哇購入灣仔大新金融中心全幢，成為本港歷來商廈次高成交；而另一宗矚目個案為領展奪得旺角工業貿易署大樓全幢，作價59.1億元；而舖位及工廈市場分別錄得5宗及2宗逾億元成交。
潘志明預期，個別投資者看準本地指標商廈仍呈低水，趁低吸納商廈物業，一方面出租物業賺取理想租金回報，一方面可待日後物業價值倍升時善價而沽，進可攻退可守。另外，隨滬港通實施後，來港上市的中資公司持續增多，對優質商廈的需求與日俱增，利好整體商廈買賣及租務表現，指標甲廈呎價一直維持在平穩發展，走勢仍見落後大市，「追落後」概念強勁，預料今年指標商廈呎價可望會有顯著增長。商舖市場方面，零售業寒冬期將於今年持續，更多業主心態轉弱，在面對現實情況下，加上遇到誠意準買家即願意調低意向價，未來將有更多消費核心區一二線地段舖位成交湧現。而工商市場將延續其分拆熱潮，更多投資者買入大樓面工廈物業作工作室或儲物室分拆出售，將吸引更多資本較少的市民入市，作長線收租。
中原(工商舖)對2016年第1季總結及第2季前景預測
|
|
工廈
|
商廈
|
商舖
|
|
|
第1季總結
|
第2季預測
|
第1季總結
|
第2季預測
|
第1季總結
|
第2季預測
|
|
買賣宗數
|
433
|
100%
|
150
|
100%
|
131
|
100%
|
|
買賣金額(約元)
|
32.3億
|
5%
|
35.71億
|
5%
|
31.74億
|
-10%
|
|
租賃宗數
|
2,114
|
30%
|
1,482
|
20%
|
665
|
50%
|
|
租賃呎租(約元)
|
15
|
5%
|
34
|
5%
|
100
|
-10%
|
如有任何查詢，歡迎聯絡本公司：
中原(工商舖)董事總經理潘志明先生(Stanley) 2388-3011
中原(工商舖)商舖部董事黃偉基先生(Raiky) 2380-5666
中原(工商舖)寫字樓部顧問陳雁樓先生(Mark) 2528-1881
中原(工商舖)工商部董事郭楚華小姐(Kennie) 2955-0688
|